Polizza postuma decennale: l'obbligo del costruttore che molti dimenticano

La cornice normativa: tre testi che si parlano

La postuma decennale nasce nel codice civile, all'art. 1669 c.c., che impone al costruttore di rispondere per dieci anni di gravi difetti dell'immobile (rovina totale o parziale, pericolo di rovina, gravi difetti). Ma la cosa cambia di livello con la legge 210/2004 e il decreto attuativo D.Lgs 122/2005 — che hanno introdotto due tutele specifiche per chi compra immobili "da costruire":

• Fideiussione a garanzia degli acconti versati prima del rogito (art. 2 D.Lgs 122/2005)
• Polizza postuma decennale a garanzia dei vizi (art. 4 della stessa norma)

Quest'ultima e una polizza indennitaria di responsabilita civile, della durata di 10 anni dalla data dell'ultimazione dei lavori, che copre il rischio di gravi difetti dell'immobile costruito. Il punto: deve essere consegnata al rogito, non dopo. La consegna successiva non sana il vizio dell'atto.

Quando scatta l'obbligo

Non tutte le compravendite ricadono nell'obbligo. La norma si applica solo se ricorrono congiuntamente tre condizioni:

1. Il venditore e un costruttore, ovvero un soggetto che vende un immobile da lui edificato (anche tramite imprese terze)
2. L'acquirente e una persona fisica
3. L'immobile e "da costruire" (privo di certificato di agibilita al momento del contratto preliminare)

Se manca anche una sola di queste condizioni, l'obbligo non scatta. Esempio: vendita di immobile gia ultimato e agibile da parte di un'impresa — non si applica il D.Lgs 122/2005 ma resta l'art. 1669 c.c., con copertura facoltativa.

Cosa copre davvero la postuma

Quello che la postuma standard non copre, salvo estensioni: vizi estetici, danni da usura normale, danni da modifiche post-vendita fatte dall'acquirente, danni da catastrofi naturali (alluvione, terremoto). Per queste situazioni servono altre polizze — in particolare la CAR (Contractor All Risks) durante i lavori, o garanzie aggiuntive specifiche.

Massimale: come si calcola

Il massimale della postuma deve corrispondere al valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile, non al prezzo di vendita. La distinzione e importante: un appartamento puo essere venduto a 280.000 €, ma la sua ricostruzione completa puo costare 320.000 € tra demolizione, ripristino e oneri accessori.

Il valore di ricostruzione viene normalmente certificato dal direttore dei lavori. La compagnia assicurativa pretende quasi sempre una perizia tecnica, redatta da un professionista abilitato (ingegnere o architetto), che ricostruisca i costi unitari per categoria d'opera.

Cosa succede se la postuma non c'e

L'art. 4 del D.Lgs 122/2005 e perentorio: in mancanza della polizza, il contratto e nullo, ma la nullita puo essere fatta valere solo dall'acquirente. In pratica:

Caso reale: la palazzina del 2018

Un costruttore della provincia di Padova consegna nel 2018 una palazzina di 8 appartamenti senza stipulare la polizza postuma. Tre anni dopo emergono crepe strutturali su due solai. Una famiglia chiede la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo (310.000 €), ottenendola in primo grado. Il costruttore deve poi affrontare le richieste delle altre famiglie e rispondere personalmente per i lavori di ripristino — circa 480.000 € complessivi. Una postuma corretta avrebbe coperto tutto.

Quando attivare la polizza

La polizza decorre dalla data di ultimazione lavori certificata dal direttore dei lavori — non dalla data del rogito. Questo dettaglio crea spesso confusione: se la palazzina viene ultimata a marzo ma le vendite si chiudono a settembre, la polizza copre comunque dieci anni dall'ultimazione, quindi sei mesi sono gia "consumati" al momento del rogito sul singolo appartamento.

Per evitare buchi, conviene attivare la polizza al momento dell'ultimazione e mantenerla, senza interruzioni, per i dieci anni pieni. La frammentazione per singolo appartamento e tecnicamente possibile, ma raramente conveniente perche aumenta i costi gestionali.

Come scegliere la compagnia

Le polizze postuma decennale sono offerte da un numero limitato di compagnie — e solo da quelle che hanno un dipartimento tecnico edile. Tre criteri concreti per la scelta:

Solvibilita.La polizza dura dieci anni. Se la compagnia fallisce, l'acquirente perde la garanzia. Conviene scegliere compagnie con rating Solvency II solido e quote di mercato consolidate.

Coperture aggiuntive.Estensioni utili: danni da infiltrazione (non sempre incluse), garanzia 10 anni anche su impianti tecnologici, copertura dei costi di demolizione e smaltimento. Senza demolizione, se l'immobile crolla, l'acquirente paga di tasca propria lo sgombero.

Procedura sinistri.Tempi medi di liquidazione e prassi della compagnia in caso di vizi contestati. Le compagnie generaliste spesso si oppongono ai sinistri edili — quelle specializzate hanno protocolli piu rapidi.

Costo indicativo

Il premio della postuma decennale si paga normalmente in un'unica soluzione e si colloca tra l'1% e il 2,5% del valore di ricostruzione assicurato, a seconda della compagnia, della tipologia costruttiva e del territorio. Su una palazzina con valore di ricostruzione di 3.000.000 €, parliamo di un premio una tantum tra 30.000 e 75.000 € per dieci anni di copertura. Il costo va inserito nei conti del progetto fin dall'analisi di fattibilita.

Domande frequenti

La postuma decennale e obbligatoria per tutti gli immobili?

No. L'obbligo riguarda solo immobili venduti da costruttori a persone fisiche e ancora "da costruire" al momento del preliminare. Per altre tipologie esiste comunque la responsabilita ex art. 1669 c.c., ma la copertura assicurativa diventa facoltativa.

Si puo stipulare la polizza dopo il rogito?

Tecnicamente si, ma la nullita del contratto resta — la polizza tardiva non sana il vizio dell'atto. Inoltre molte compagnie rifiutano di emettere polizze post-vendita per ragioni di antiselezione. Il momento giusto e prima del rogito, in coordinamento con il notaio.

L'art. 1669 c.c. si applica anche se ho la postuma?

Si. L'art. 1669 c.c. resta la fonte primaria della responsabilita decennale. La postuma e lo strumento finanziario che traduce quella responsabilita in indennizzo — non la sostituisce. In caso di sinistro, l'acquirente puo rivolgersi sia al costruttore sia direttamente alla compagnia.

Approfondisci sulla pagina dedicata alle asseverazioni edili oppure leggi la guida cosa copre la polizza RC professionale per i tecnici edili.